Spaans koopcontract – wat moet erin staan?

Ik heb er al eerder over geschreven, over het belang om een goed koopcontract te tekenen als je een huis koopt in Spanje. In de praktijk merk ik dat er nogal wat verwarring ontstaat omdat er meerdere termen de rondte doen en er ook vaak over reserveringscontract of optiedocument wordt gesproken. De vraag naar uitleg is groot en dus zet ik hieronder de usance uiteen die ik veel in mijn praktijk tegenkom. Ik zeg er uitdrukkelijk bij dat het hier een gebruikelijke gang van zaken betreft, waarvan uw individuele case absoluut kan afwijken zonder dat dat nadelig hoeft te zijn.

Wanneer u –met of zonder makelaar- een huis bent tegengekomen dat helemaal aan uw wensen voldoet, raakt u enthousiast. In de euforie wilt u misschien zo snel mogelijk zaken vastleggen om het risico uit te sluiten dat een ander u voor is. Als dat zo is, raad ik aan om niet verder te gaan dan het tekenen van een optiedocument, oftewel opción de compra.
Dit is een vrij eenvoudig document waarin vooralsnog een optie wordt genomen tot koop, met in ieder geval een ontbindende voorwaarde voor het geval uw advocaat of adviseur in de documentatie iets ontdekt wat niet geheel in orde is of een rechtsmatig probleem voor u kan betekenen. Erin vastgelegd worden de basisafspraken, zoals de prijs van de woning en de uiterste geldigheidsdatum, dat wil zeggen wanneer de optie vervalt en overgegaan wordt tot het tekenen van een koopcontract.
Het tekenen van de optie kan gepaard gaan met het betalen van een bepaalde som, die u dus alleen terug kunt vorderen op het moment dat er aan de ontbindende voorwaarde(n) wordt voldaan.
Of ook de goedkeuring van een hypotheekaanvraag tot de ontbindende voorwaarden behoort, hangt af van de onderhandeling. Het beste is om uw raadsman/vrouw er al bij te betrekken nog vóór u het optiedocument tekent.

Wel of geen optie, het is altijd belangrijk om een Spaans koopcontract te tekenen dat goed in elkaar steekt. In Spanje wordt gesproken over een contrato de arras of contrato de compraventa. Vaak wordt dit vertaald als reserveringscontract, wat mijn inziens een “te lichte” term is. Alle belangrijke afspraken tussen koper en verkoper worden in het koopcontract weergegeven. Wenselijk is een Spaans koopcontract met een goede vertaling naar de taal van de koper en de verkoper, zodat alles voor alle partijen helder is.

De nota simple vormt de basis voor het contract. De officiële gegevens van het huis en de eigenaar worden erin opgenomen. Daarnaast komen de gegevens van de koper erin, de afgesproken prijs, betalingsvorm, uiterste overdrachtsdatum, gekozen notaris en kostenverdeling.
Een aanbetaling vindt altijd plaats bij het tekenen van het contrato de arras. Dit heet in het Spaans de arras -vandaar de naam- of señal. In de wetgeving is de werking van deze aanbetaling vastgelegd. Indien de koper afziet van de koop, verliest hij de arras. Wanneer de verkoper afziet van de koop, is hij verplicht de koper het dubbele van de señal te betalen!

Indien er een hypotheek op het huis rust, wordt een artikel opgenomen over de aflossing daarvan vóór de eigendomsoverdracht, zodat de woning tóch vrij van schulden wordt overgedragen. Wanneer er sprake is van bijschrijving van meters, worden ook de afspraken daarover vastgelegd. Daarnaast is er ruimte voor aanvullende afspraken zoals eventuele overname van meubelen. Het is verstandig op te nemen dat de koper 3% van de afgesproken verkoopprijs direct af zal dragen aan de Spaanse belastingdienst, indien de verkopende partij door de Spaanse belastingdienst als fiscaal “non-resident” wordt aangemerkt (later meer hierover).

Het koopcontract is privé en gaat dus nog vooraf aan het tekenen van de Escritura, oftewel publieke koopakte, die passeert bij de notaris.

Bron: http://vivagestoria.com/spaans-koopcontract/

Heb je ervaring met het kopen van een huis in Spanje?
Graag lezen we je verhaal.